Все 23 апарт-отеля Москвы — и пять строек, где юниты ещё продаются. Карта рынка апартаментов с доходом

Спрос под этим рынком есть, и он растёт быстрее отельного: по вчерашним данным Островка, апартаменты дают 27% всех бронирований самостоятельных туристов в стране — больше любой звёздной категории, — а бронирования сегмента прибавили 10% за полугодие при нулевой динамике отелей. Москва — крупнейший рынок этого спроса, и доля апарт-отелей в номерном фонде столицы уже составляет 12%.

Действующий рынок: все 23 объекта

По оценке NF Group, в структуре предложения 50% юнитов приходится на категорию 3, 48% — на 4, и лишь 2% — на 5*. Вот полный список — с категориями и классифицированным фондом каждого объекта:

Источник: NF Group, комментарий для HotelInsider, август 2026. Сумма — 3 057 номеров.

Список стоит читать вместе с оговоркой о методике, которую мы уже разбирали на примере «Бирюзовой Катуни»: консультанты считают классифицированный пул, а не юниты в здании. У YES Mitino в таблице 268 номеров, хотя юнитов в комплексе вдвое больше — в классификацию и доходную программу попадают те, чьи собственники заключили договор с оператором. Для покупателя юнита это не сноска, а суть продукта: доход приносит не квадратный метр, а место в пуле.

Заметно и кто здесь работает. Сеть YES (ГК «Пионер») — 721 номер в трёх объектах, крупнейший оператор рынка. Accor присутствует двумя Adagio — 243 номера. По одному объекту у игроков, которых мы разбирали на этой неделе: Cosmos Stay на Профсоюзной и Intermark Residence в «доме-книжке» на Новом Арбате — те самые компании, что вместе строят апарт-сеть от Калининграда до Алтая.

Что зарабатывает московский юнит

Операционные цифры полугодия по рынку NF Group приводила ранее: загрузка 69,7%, средний тариф 11,1 тыс. рублей, доход на номер — 7,7 тыс. рублей в сутки. Дальше — арифметика редакции, и она грубая, но показательная. 7,7 тыс. в сутки — это около 2,8 млн рублей выручки на номер в год. Собственнику при типичных для рынка условиях пула достаётся 55–60% выручки, то есть 1,5–1,7 млн до налогов. При стоимости московского юнита от 12 до 20 млн рублей это диапазон примерно от 8 до 13% годовых — до налога на имущество и НДФЛ, которые, как считали эксперты «РГ», отъедают ещё один-два процентных пункта.

Цифры складываются в узнаваемую картину: реалистичная чистая доходность московского апарт-юнита — 6–9%, а не «до 14–20%» из рекламных калькуляторов. Совпадение с нашим расчётом по Катуни (8,1% на студии за 18,9 млн) не случайно: экономика формата одинакова, различаются только обещания продавцов.

Где вход: пять строек, где продаются юниты

«Варшавские ворота» (РГ-Девелопмент, Чертаново Южное) — апарт-отель на 406 юнитов в составе МФК, ввод заявлен на 2026 год. Оператор — федеральный «Зенит», формат совмещает классический апарт-отель с коливингом, инвесторам обещаны две доходные программы, включая общий пул. Продажи юнитов на старте.

Аквилон Signal (Отрадное, сто метров от метро Владыкино) — 758 юнитов, заявленная категория 4*. Управлять будет DOMOTEL — собственная УК девелопера. Условия пула раскрыты подробнее большинства конкурентов: доход распределяется пропорционально площади, договор на три года, вознаграждение УК — 15% операционной прибыли, при этом эксплуатационные расходы несёт собственник. Студии 22 м² — от восьми миллионов рублей.

«Сигма Силино» (СЗ «Айгрин», Зеленоград) — 473 юнита, самый дешёвый вход из четвёрки: от семи миллионов рублей. Ставка на локацию у особой экономической зоны «Технополис Москва» и командированный спрос.

AIST Residence (ГК «МонАрх», Черёмушки, ул. Намёткина, 10Д) — около 250 апартаментов бизнес-класса от студий до четырёхкомнатных, сдача заявлена на 2026 год. Показательная деталь по ценам: на старте продаж юниты предлагались от 6,9 млн рублей, сейчас — от 10,5 млн. Важное отличие от остальной четвёрки: оператора и доходной программы девелопер публично не объявлял — это продажа апартаментов как таковых, и превратится ли объект в действующий апарт-отель с пулом, пока вопрос.

«Измайловский парк» — уже работает: 184 номера первой части стоят в списке NF, а всего в проекте анонсировалось более 800 юнитов, и продажи следующих очередей продолжаются.

Вместе это почти 1,9 тыс. юнитов — рынок, который сегодня составляет 3,1 тыс. номеров, за пару лет может вырасти более чем в полтора раза только за счёт этих пяти адресов. Прогноз Nikoliers ещё агрессивнее: удвоение предложения сервисных апартаментов Москвы к 2027 году, до 5,7 тыс. лотов. Для покупателя это означает то же, что мы вчера показывали на данных Островка по всей стране, где фонд апартаментов вырос на 52% при спросе +10%: конкуренция внутри сегмента растёт быстрее самого сегмента, и загрузка 69,7% из презентаций не гарантирована никому.

Мораторий: эта волна — последняя

У всплеска строек есть жёсткий потолок, и поставила его мэрия. 23 октября 2024 года вице-мэр Владимир Ефимов объявил, что Москва прекратила согласовывать новые проекты апартаментов: разрешения на строительство не выдаются, «все ранее начатые проекты в этом сегменте будут завершены», а девелоперам, у кого это возможно, город предлагает переквалифицировать апартаменты в жильё. Обоснование — социальное: в апартаментах нет прописки, а значит и гарантированного доступа к школам и поликлиникам; на первичном рынке Москвы сегмент занимал около 11%.

Для рынка апарт-отелей у моратория два следствия, и они разнонаправленные. Первое — успокаивающее для инвестора: удвоение предложения к 2027 году, которым мы пугали абзацем выше, — это не разгон, а финиш. Всё, что строится, получило разрешения до октября 2024-го; после ввода этой очереди приток нового фонда прекращается, действующие 23 объекта и последняя волна строек консервируются как есть, и дальше вход на рынок будет возможен в основном через вторичную покупку юнита. Ограниченное предложение в городе с растущим спросом на апартаменты — это защита загрузки и тарифа в долгую, которой нет ни у одного другого сегмента московской недвижимости.

Второе следствие — осторожное. Мораторий целил в «псевдожильё», но зацепил и профессиональный сегмент: формальной границы между «апартаментами без прописки» и классифицируемым апарт-отелем с оператором московское регулирование не проводит, и как будут согласовываться будущие гостиничные проекты в апарт-формате — вопрос открытый. Плюс часть недостроенных проектов уйдёт из сегмента совсем: там, где переквалификация в жильё возможна, девелоперу она выгоднее доходной программы. Так что «последняя волна» может оказаться даже меньше анонсированной.

На что смотреть перед покупкой

Из разборов этой недели складывается короткий чек-лист. Первое — кто оператор и что у него за душой: бренд на фасаде может принадлежать одной компании, договор аренды с вами будет у другой, а эксплуатация — у третьей; это нормальная конструкция, но все три имени нужно знать до сделки. Второе — база выплат: процент от валовой выручки за размещение и процент от «прибыли» после расходов — это разные деньги при одинаковых цифрах на слайде. Третье — размер и правила пула: доход делится между теми, кто в нём, и чем больше юнитов останется вне классификации, тем меньше кажущаяся «заполняемость здания» говорит о вашем доходе. И четвёртое — считать от RevPAR рынка, а не от обещаний: 7,7 тыс. рублей на номер в сутки — вот реальность лучшего в стране рынка в хороший сезон.

Чего мы не знаем

Критериев списка NF. В перечень не попали заметные объекты — например, крупный «Ханой-Москва»: где проходит граница «качественного» апарт-отеля и учитывается ли ведомственный и несетевой фонд, мы уточняем.

Фактических выплат собственникам. Все доходности в этом материале — расчёт редакции от рыночного RevPAR; аудированных отчётов доходных программ ни один московский оператор не публикует.

Судьбы прогноза удвоения. 5,7 тыс. лотов к 2027 году — оценка на пике интереса девелоперов к формату; сроки ввода апарт-проектов сдвигаются так же, как гостиничных, а после моратория часть недостроя может уйти в жильё — так что реальный потолок рынка, вероятно, ниже прогнозного.

Судьбы самого формата в Москве. Будут ли после моратория согласовываться классифицируемые гостиничные проекты в апарт-формате — с оператором, без «псевдожилья» — публично не разъяснялось; от ответа зависит, действительно ли нынешняя волна последняя.

Источники: комментарий партнёра NF Group Ольги Широковой для HotelInsider (август 2026) — полный список объектов и структура рынка; операционные показатели полугодия — NF Group в изложении «Российской газеты» от 11.08.2026; данные о спросе — пресс-релиз Островка, наш разбор от 12.08.2026; строящиеся проекты — РГ-Девелопмент об апарт-отеле в «Варшавских воротах», инвестиционная программа Аквилон Signal, AIST Residence на сайте ГК «МонАрх», открытые данные по «Сигме Силино» и «Измайловскому парку»; прогноз предложения — Nikoliers; о моратории — заявление вице-мэра Владимира Ефимова на Международном жилищном конгрессе, «Коммерсантъ» от 24.10.2024. Расчёты доходности — HotelInsider.